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一线城市房价趋势调查3月暴涨论支撑不足

2019-02-28 04:24:00

一线城市房价趋势调查:“3月暴涨论”支撑不足

春节长假,华远总裁任志强再次放出 3月暴涨论 。他认为,2012年土地一直呈现负增长状态,将导致供求关系紧张,终的结果是今年3月房价上涨。任志强的言论引起一片讨伐之声。《人民》以及一些地产调研机构均对 暴涨论 进行了驳斥。

任志强的判断是对还是错?为了弄清房价的走势,《每日经济》对上海、北京、广州、深圳四个一线城市1月和2月的供应和成交情况进行调查,以寻找房价未来的轨迹。

北京:

3月供应将大增楼市走向或看 两会

北京楼市2012年年底的 翘尾 行情延续到2013年。今年开年,北京楼市就呈现出开门红,成交异常活跃。

链家地产提供的数据显示,1月,北京商品住宅(含保障房)成交量为1.23万套,纯商品住宅成交1.09万套,与去年同期相比大幅上涨5.9倍。1月新建商品住宅成交均价为23281元/平方米,环比上涨9.4%。此外,根据亚豪机构的数据,2月1~2月16日,北京市商品住宅共成交2265套,成交面积为25.73万平方米,成交均价为21941元/平方米。

但是,随着接下来大量项目开盘,北京楼市或将出现变化。

伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,2013年2~3月期间,北京将有36个项目计划开盘,如果上述楼盘均按照计划推盘,3月新增住房供应套数将超过14000套,可能为近4年同期供应量值。

增加市场有效供应量,包括加快项目推盘进程与加大前期土地供应量,可以缓解当前房价上涨的趋势。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《每日经济》采访时表示。

3月或新增14000套住房

截至1月底,上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7594万平方米,同比减少3.5%,环比减少1.7%。这是2011年3月以来首次出现同比环比双双下滑。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济》,1月份20个城市新建商品住宅存销比为8.7,即消化完这些库存需要8.7个月,较2012年12月9.0的存销比出现回落,表明库存去化周期正不断缩短。

截至2月15日,2013年北京仅有12个项目获得预售许可证,共计供应新房4038套。其中,新增供应主要集中在1月份,2月份以来仅有两个楼盘获得销售证,共计仅130套。

但值得注意的是,3月份北京即将迎来一次大的供应潮。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,2013年2~3月期间,北京有36个项目计划开盘,如果上述楼盘均按照计划推盘,3月新增住房供应套数将超过14000套,可能成为近4年同期供应量值。

楼市供应在经历了前两月的传统低迷期之后,3月份开发商入市意愿将明显加强。 亚豪机构副总经理任启鑫告诉《每日经济》。

以价换量或告一段落/

在回暖行情下,去年各项目普遍采用的 以价换量 策略或在今年将告一段落,涨价已在计划内。

《每日经济》在北京走访了多个楼盘发现,虽然很多项目还未公布开盘售价,但销售人员的言辞中已透露出 涨 的意味。位于大兴区的一在售楼盘,销售人员告诉,3月份即将入市的价格已经调至30000元/平方米以上。据了解,该楼盘去年7月首次入市的售价为25800元/平方米,10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米。此外,区域类的多个在售项目,如中国水电 云立方(楼盘资料)与金融街 融汇(楼盘资料) ,涨幅均与此类似。

中短期的市场失衡所带来的刚需项目受追捧,使得项目涨价有底。 任启鑫告诉《每日经济》,从3月预计入市项目的分布特征来看,中低端的刚需类产品占据了市场主导。

自2012年下半年以来,北京楼市已经逐渐由下行转入上行,部分房企在这一年度收获颇丰,部分项目或区域的市场价格也已经逐渐恢复至调控前的水平。 任启鑫指出,这一改观大大刺激了市场主体的入市积极性,去年以价换量取得巨大收益的项目期望在2013年取得更大利润,而错失上一轮行情的房企则准备在2013年弥补损失。

后市仍靠 两会 定调

市场预计2013年将会有新的政策微调出现,因此房企无法作出长期决策,只能根据近期市场的走向出台销售策略,如遇政策变动再行调整。 任启鑫对此表示。

值得注意的是,进入2月,北京楼市的成交形势比较乐观。根据亚豪机构统计,今年2月上半月,北京商品住宅成交2115套,成交面积24.48万平方米,成交均价21995元/平方米。成交面积较去年同期的16.3万平方米大幅上涨50%,成交套数同比上涨15%,成交均价也实现了13%的上涨幅度。

北京房地产市场淡季不淡、供需两旺,背后的根本原因在于庞大购买力的支撑。 亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济》采访时认为,北京的外来人口连年增加成为支撑楼市成交上行的动力,再加上近两年货币政策逐渐趋于宽松,促成近期楼市销量向好。

对于楼市是否会出现任志强所言的 暴涨 ,多位业内人士表示,两会将成为重要的风向标。

影响2013年房地产市场走向的因素在于调控政策。 郭毅指出,当前楼市虽有所回暖,但仍风声鹤唳,一旦决策层进一步出台更加严厉的调整政策,如强化 限购令 ,提高多套购房标准,以及出台差别化的税收政策等,都将对购房者信心形成打击,从而制约楼市销量。

在郭毅看来,在当前限购的大背景下,购房者仍以刚需及改善型客群为主,如果开发商过度上调房价,超越这部分客群的购买力,楼市或再度陷入观望。

两会以后,新一轮房地产调控方向更趋明朗,将决定着2013年楼市的终走向。 郭毅表示。

上海:

成交量变带来价变资金面和产品或制约房价大幅上扬

自去年四季度以来,上海楼市成交持续攀升的量变已经带来了价变。

据中房信研究总监薛建雄透露,今年1月,上海商品住宅的成交量为100.1万平方米,在去年12月高达118.5万平方米高位上有所回落,但均价攀升到23149元/平方米,较2012年12月的22285元和11月的21841元已大幅上涨。

2月,由于春节长假影响,前17天的成交量为22.4万平方米,预期全月成交量在30万平方米左右。这个数字仍将好于去年1月份21.2万平方米的成交量。

《每日经济》通过市场调查发现,目前上海房价已经出现向上波动的迹象,不过在资金面和产品供求限制等因素影响下,未来房价走势仍难大幅上扬。

房价现向上波动迹象

此前,上海已经出现了房价上调的迹象。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉,中原地产曾调查该公司在上海的众多门店,发现目前二手房跳价现象出现的概率已经达到了五成。

上海21世纪不动产分析师罗寅申告诉,至少有八成区域的二手房出现向上波动,幅度大约在5%~10%。

与此同时,上海《地产品》杂志1月份对前期热销楼盘进行抽样调查,发现大部分都有上调售价的打算。

克而瑞的研究报告称,多个城市今年1月份交易量均创下了2008年以来的同期新高,而各地的新增供应却在缩水,其中北京供应量较2012年12月下滑74%,上海下滑幅度达到68%,另外深圳和广州也分别减少43%和56%。

国家统计局的统计数据显示,2012年全年,房屋新开工面积为177334万平方米,同比下降7.3%,降幅比1~11月份扩大0.1个百分点。其中,住宅新开工面积130695万平方米,同比下降11.2%。

据中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天介绍,部分地区的供求矛盾已经出现,不过这种供不应求仍然是局部性的,仍属可控范畴。他表示,目前热销的房源主要是120平方米以下的中小户型,120平方米以上的大户型产品销售依然非常困难。

薛建雄表示,目前整个上海市场的供求基本平衡,需求略大于供应,而且需求旺盛的是120平方米以下的小户型,120平方米以上的大户型依然滞销。由于刚性需求仍然是市场的主力,价格承受能力有限,因此开发商涨价没有市场基础。

在这样的背景下,虽然刚性需求释放有可能推动房价整体上涨,但价格上涨幅度将非常有限。

房企资金面仍不宽松

宋会雍告诉,虽然市场成交回暖,但开发商要想上调售价还需要一个前提,就是整体资金链的宽松。但眼下,大部分企业资金面仍比较紧张。

克而瑞的研究报告显示,目前过得 滋润 的主要是大型龙头企业,中小企业的资金警报尚未解除。根据报告,中小房企2012年三季度现金短期债务比达到0.95。

《每日经济》向中原地产、克而瑞和21世纪不动产等多家机构咨询了解到,目前地产行业的开发贷和按揭贷款均较之前没有放松。在这样的背景下,中小地产商的资金情况并没有真正得到改善,部分房企尚没有涨价的底气。

薛建雄透露,截至目前,他接到的涨价咨询数量非常少。多数开发商还是要求先满足成交量,然后再考虑是否上调售价。

和薛建雄透露的情况相似,宋会雍也告诉,目前开发企业上调售价时依然显得犹豫不决,担心涨价会造成滞销。因此,多数地产公司目前只是取消或减少价格优惠,没有大幅上调报价。

此外,制约房企涨价还有一个重要因素,即房企担忧中央出台新的调控政策的可能性。

程啸天表示,如果上海的房价超过2009年的水平,那么更加严厉的调控措施恐接踵而至。他认为,如果没有政策出台,今年房价有可能会突破2009年的点,但是这个时间点也绝不会是今年3月份。

深圳:楼市库存处高位 业界预计房价平稳增长

2013年初,深圳楼市延续去年火爆行情,继续呈现供销两旺的局面。

1月,深圳楼市新房成交套数创下3年来的新高,成交面积达56.85万平方米,环比上升32.1%,同比上升188.8%;成交均价为19694元/平方米,环比上涨8.4%,同比上涨15.1%。

但是,由于去年底新盘供应集中入市,深圳库存量仍在高位运行。2月上旬末,深圳新商品住房可售套数为31469套,可售面积为290.97万平方米,仍处于2010年4月份以来的高位,按照近两个月的去化速度,预计需要8至9个月时间消化存量。

今年,深圳市将迎来新房供应高峰。对此,世联地产研究报告分析指出,目前市场整体供应量处于高位,开发商仍需以跑量为主。

上述报告指出,截至2013年2月17日,深圳全市一手房可售面积为290.97万平方米,可售套数为31469套,为2010年以来的点。若按近8周深圳全市新房周平均939套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为34周。

虽然1月深圳楼市成交放量使得新房库存量从300多万平方米下降至290万平方米左右,但受春节长假影响,2月新房成交量大幅减少。2月11日~2月17日,深圳一手住房市场共成交6套,但成交均价为20394元/平方米,环比上涨7.86%。

但目前开发商加快周转速度,积极推货,新增供应量持续爆发。1月,深圳有11个项目入市,新增供应面积达34万平方米,其中光龙岗地区新增供应量就达30.84万平方米,预计2013年深圳新盘供应量将迎来高峰。

目前,市场对后市房价普遍看涨。2012年四季度,世联购房者信心指数为57.0,较上季度提升0.4,表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续提高。

多位深圳房地产界人士在展望2013年房价变化情况时,都表示房价不会暴涨,将表现为整体平稳。

世联地产研究部分析员曹取分析认为,由于新盘项目去年底集中入市,深圳新房库存回升至高位。2013年,较受关注的龙华片区预计将有超过100万平方米的新盘入市,供应增加将使得房价走势表现平稳。

上周,深圳新房成交均价从1月底的19694元/平方米增加至20394元/平方米,环比上涨7.86%。

广州:

3月成交量将回升房价难大幅反弹

与去年12月以及今年1月连续两个月的 疯狂 相比,广州楼市度过了一个稍显冷清的春节。

对于3月份的市场走势,相关研究机构认为,开发商推货的热情会高涨,同时刚需买家和改善型客户也会积极出手,导致成交量出现回升。但由于供应量依旧处于高位,而刚需买家仍旧占据了市场主流,如果定价过高,会影响开发商去化速度,从这个角度来看,房价并不存在大幅反弹的基础。

成交量将环比回升

根据搜房监控到的数据,春节假期期间(2月9日至15日),广州10区两市7天总成交量仅为82套,同时成交均价也回落到万元以内,此前两个月成交量连续破万套的纪录就此戛然而止。

根据搜房数据监控中心此前统计的数据,春节前一周,广州全市共派出8张住宅预售证,7个项目合计新增供应2420套。

由此不难预测,由于春节期间成交不理想,这些货量将到节后才能得以消化。

春节假期是传统的淡季,受长假影响,这些数据并不能反映真实的市场情况。 经纬行研究中心总监朱欣苑对 《每日经济》表示。

她同时指出,相比2月份,3月份在成交量上的增幅将会十分明显。

经纬行研究中心曾在一篇对2013年的展望报告中指出,从3月开始,发展商或逐步加快推货节奏。目前来看,由于买家惧涨心理的存在,若政策无加码的话,无论是刚需客户还是改善型客户,入市的积极性仍会比较高,且随着楼市的向好,部分投资型客户也有可能通过其他途径曲线进入楼市,客户构成有望得到进一步丰富。

同时,与2012年相比,今年的成交量中有很大一部分是之前积累一年多的需求的集中释放,而明年更多的将是新增需求,再加上客户结构的扩大化,从这个角度看,成交量也会处于相对高位。

房价无暴涨基础

对于3月份房价将出现大幅反弹的说法,朱欣苑并不认同: 今年整个广州市场的供应相对来说是十分充足的,但由于市区价格相对较高的楼盘不会太多,所以市场将维持基本的稳定。

目前尚无机构披露3月份广州市场供应量的预测数据,由于全年供应量将保持在高位,开发商去库存的压力也并不小。

据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计,预计2013年广州10区新推货量将近7.07万套,合计面积约792万平方米,加上截至2012年底的余货3.73万套,2013年10区合计货量将达10.8万套,合计面积约1209万平方米。若保持今年的消化速度,预计一年半左右才能消化完毕。

该机构分析认为,进入2013年,多数发展商资金回笼理想,降价让利动力普遍不足,而个别功能板块和区域因有规划利好支撑,房价也将不断攀升,在此背景下,房价总体或将高位微涨,但大幅反弹的基础并不具备。究其原因在于,一方面,今年的新增供应量处于高位,只有合理的定价才能保证较快的消化率;另一方面,市场买家依然主要是对价格敏感的刚需客户,投资、投机型客户仍被政策明显打压。

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